Когда ходишь по разбитым, замусоренным тротуарам нынешней столицы Дагестана, то невольно вспоминаешь, что именно этот город недавно был признан самым благоустроенным в России. И лишь побывав в других российских городах, понимаешь, что победителю ещё долго придётся догонять проигравших.
Урбанизация и малоземелье
Как будет развиваться Дагестан в ближайшие годы? Когда можно будет решить квартирный вопрос? Как изменятся цены на жильё? Когда нас перестанут испытывать на прочность коммунальными коллапсами?
Население городов стремительно растёт. В городах проживает самая обеспеченная часть дагестанцев, здесь ближе бюджетные финансовые потоки, здесь можно получить работу.
За период с 1990 по 2007 год в Дагестане численность городского населения увеличилась на 42 %. Сейчас 1,1 млн человек проживает в городах и 1,5 млн – в сельской местности. К 2020 году, при прогнозируемой численности населения республики в 3,5 млн человек, это соотношение может измениться. По нашим расчётам, численность городского населения может вырасти до 2,1 млн человек, а сельское – сократиться до 1,4 млн человек.
Подобный рост численности горожан увеличит дефицит жилья в городах с 21 до 52 млн кв. м (обеспеченность жилой площадью и дефицит жилья показаны на диаграмме 1). На практике это означает потенциал двукратного роста цен на недвижимость.
В городах, расположенных на севере Дагестана, имеется достаточное количество земли, пригодной для жилищного строительства. Но в центральных и южных городах республики, где проживает около 75 % горожан, свободные земельные ресурсы значительно меньше.
Махачкала, Дербент, Каспийск, Избербаш, Дагестанские Огни зажаты в узкой полосе между горами и морем. В итоге мы имеем огромный неудовлетворённый спрос и заоблачные цены на землю. Сейчас активно (и за немалые деньги) распределяются земли в тех городских зонах, где 10 лет назад никто не хотел брать землю даром.
Свой вклад в рост цен на землю вносит и градостроительная политика муниципальных властей. Градостроение в Дагестане в последние годы развивается весьма хаотично. Например, в Махачкале мы видим, с одной стороны, уплотнительную застройку в центре города, а на окраинах вместо строительства микрорайонов многоэтажных домов с современной инфраструктурой идёт раздача планов под индивидуальное строительство.
Территориально Махачкала развивается за счёт хаотично застраиваемых пригородов, расползающихся до Сулака на севере и до Манаскента на юге.
Для микрорайонов многоэтажек нужно создавать как коммунальную инфраструктуру (водопровод, канализация, электроэнергия, теплотрассы), так и социальную (школы, поликлиники, детские сады). С частным сектором проще: продали землю – дальше голова будет болеть у тех чиновников, кто придёт позже. В результате частный сектор разрастается, не имея минимально необходимой инфраструктуры. И такая картина наблюдается практически во всех городах.
В США правительство ежегодно тратит $ 60 млрд на подготовку земельных участков к застройке. Сначала строят дороги и инфраструктуру и только потом предлагают участки застройщикам. Там муниципалитетам нужны налогоплательщики, а у нас – только откаты.
Двухэтажный Дагестан
В Дагестане насчитывается более 4 тыс. многоквартирных домов (из них половина – в Махачкале) и более 80 тыс. индивидуальных домостроений (из них 34 % – в Махачкале). В городах Дагестана на индивидуально-определённые дома приходится 47 % площади жилого фонда, в Махачкале – более 30 %.
В строительстве особняков нет ничего плохого, но преобладание их в городах значительно увеличивает протяжённость дорог, сетей и всей инфраструктуры. А это означает рост затрат на создание инфраструктуры и тарифов ЖКХ. Сравните Каспийск (с 40 % долей особняков) с Хасавюртом (доля частных домов составляет 77 %).
Республика самоустраняется от участия в выработке градостроительной политики муниципалитетов. А затем закрывает бюджетными латками возникающие проблемные участки. Но эти проблемы – не частный случай, а кризис системы.
26 марта прошла презентация проекта схемы территориального планирования Дагестана. К сожалению, этого документа нет в открытом доступе, и нельзя сказать, учтены ли в нём эти проблемы.
Ветхое жильё
Жилые дома со временем стареют. И если не обращать внимания на этот факт, то проблема усугубляется. За последние 12 лет построено только 4 % многоквартирных и 15 % индивидуальных домов. Всё остальное – это стареющее жильё. 34 % частных домов и 35 % многоквартирных были построены в период с 1946 до 1970 год. В период с 1971 по 1995 год были построены 48 % многоэтажек и 29 % домов частного сектора.
Ветхое и аварийное жильё в республике составляет 20 % жилого фонда (в Махачкале – 18,6 %, более 1 млн кв. м).
В городах Дагестана ветхим и аварийным считается 40 % индивидуальных домов (22,5 тыс. домостроений). В Махачкале к категории ветхого и аварийного жилья отнесено 48 % площади частного сектора (это примерно 8 тыс. домостроений).
При современных темпах строительства только для решения проблемы ветхого жилья потребуется 10 лет. И это в условиях, когда многие дагестанцы не имеют собственного жилища.
Выдержит ли ЖКХ?
Жилищное строительство должно обеспечиваться развитием инфраструктуры – справедливость этого тезиса признали практически все. Но многие пока не торопятся воплощать его в практику. Сегодня обеспеченность дагестанцев услугами ЖКХ находится на очень низком уровне. В области благоустроенности жилого фонда необходимой инфраструктурой отставание Дагестана от среднего по России составляет от 2 до 6 раз.
Города Дагестана значительно отличаются от любого российского города. Особенно отличия заметны в сфере отопления и горячего водоснабжения, но положение дел, связанных с состоянием водоснабжения и канализации, тоже нельзя назвать радужным.
В рейтинге благоустроенности дагестанских городов наиболее благополучным является Южно-Сухокумск (с 10-тысячным населением). Затем следует Каспийск (с населением 80 тыс. человек). Эти города имеют самую низкую долю индивидуальных домов в жилом фонде. Все остальные города имеют достаточный набор проблемных областей в сфере ЖКХ.
Нагрузка на ЖКХ возрастает с каждым годом; одновременно идёт старение всех систем. В результате даже при имеющихся достаточных ресурсах воды, электроэнергии, тепла не удаётся обеспечивать услуги нормального качества.
Например, в трёх городах республики (Махачкале, Кизилюрте и Каспийске) суточное потребление воды превышает норматив в 300 литров (диаграмма 2), а в других – близко к этому. Но проблемы с водой как были, так и остаются. Прогнили трубы, нет приборов учёта; в итоге система водоснабжения становится похожа на решето: сколько в неё не лей, воды не будет.
Мы недооцениваем ситуацию с энергоснабжением.
В Дагестане потери электроэнергии во внутригородских сетях составляют более 40 %. При этом в других городах РФ эта цифра в два раза меньше. Причин этого много: устаревшее оборудование, сети, некомпетентность электриков, банальное воровство. При таких потерях внутригородские сети становятся нерентабельными.
Сейчас потребление электроэнергии населением (на 1 человека в год) в большинстве городов находится в пределах 350–450 кВт/ч. Это значительно ниже, чем в других регионах страны. С ростом благосостояния увеличивается энергопотребление городского населения (посмотрите, сколько расходуют обогреваемые полы и кондиционер). В ближайшие 5–7 лет потребление электроэнергии в расчёте на 1 жителя увеличится примерно в 1,5–2 раза. И само население увеличится почти в 2 раза. Таким образом, нагрузка (потребление населением) на энергосистему городов республики может вырасти в 3–4 раза. Добавьте к этому коммерческий и промышленный сектор, в котором будет работать дополнительный миллион горожан. Получается, что в сфере энергоснабжения мощности нужно увеличить в 10 раз.
Объявленный новый курс «тандема» Путин–Медведев предусматривает «формирование современной социальной среды вокруг человека». Но уже сейчас видно, что главным тормозом реализации этой идеи станет отсутствие заинтересованности и низкий профессионализм муниципальных чиновников. И конкурентоспособность Дагестана как «региона для жизни и работы» продолжает снижаться.
Номер газеты
- 4 просмотра