Минстрой РД отрапортовал об объёмах жилищного строительства в текущем году: 775 тысяч кв. м. До конца 2014 года (за ноябрь и декабрь) эту цифру планируют довести до 1,6 миллиона. Впрочем, статистика обычно подразумевает обратную сторону медали…
1,6 млн против 1,5 млн в прошлом году. Но положительная динамика несёт в себе существенный дисбаланс: 84% от 775 тысяч кв. м приходится на индивидуальное жилищное строительство (654 тысячи кв. м), а 121 тысяча кв. м – на многоквартирные дома.
Приказал долго жить
«Несмотря на радужные цифры Мин-строя, демонстрирующие рост ввода жилья из года в год, рынок жилой недвижимости в республике переживает затяжной спад спроса – тенденция, которая началась ещё в 2013 году», – считает Али Шахбанов, генеральный директор НП СРО «Гильдия строителей Северо-Кавказского федерального округа».
Нужно отметить, что падение продаж идёт на фоне увеличения числа семей, стоящих на учёте на улучшение жилищных условий. То есть речь идёт о падении именно платёжеспособного спроса – сокращение покупок жилья, несмотря на рост числа нуждающихся в нём.
В мировой практике такая проблема решается за счёт дешёвого кредита. Он, как правило, является инструментом, который исправляет неплатёжеспособность населения и дополнительно мотивирует бизнес (пример США 70-х годов, когда спрос населения на компьютеры подкрепили низкими процентными ставками).
Судя по новостным сводкам, за 9 месяцев текущего года Дагестанское отделение ОАО «Сбербанк России» выдало свыше 1,1 миллиарда рублей ипотечных кредитов. Оформили жилищные кредиты около 700 семей. По данным самого банка, половина займов приходится на военную ипотеку. Однако, по словам эксперта, наиболее востребованной банковской услугой является краткосрочный потребительский кредит, а ипотека по-прежнему в ауте. Помимо пресловутых неподъёмных условий (в виде высокой ставки и первоначального взноса), ипотека требует соблюдения двух пунктов, с которыми в республике сложности: «белая» зарплата и «зелёнка». «Поэтому в структуре ипотечных «юзеров» резкий крен в сторону государственных служащих, у которых официальное трудоустройство», – отмечает эксперт.
С другой стороны, на фоне 55 тысяч семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, 700 – это капля в море. В среднем на одну семью приходится 54 кв. м (двухкомнатная квартира). Если умножить 54 кв. м на 55 тысяч, получим, что потребность республики в жилплощади составляет почти 2,9 млрд кв. м. Умножив это число на среднерыночную стоимость 1 кв. м – 25 450 рублей, получаем 75,6 млрд рублей. То есть это тот объём инвестиций (равный бюджету всего Дагестана), который нужно привлечь властям для выполнения одного из пунктов «майского указа» Владимира Путина.
Между тем на фоне снижения потребительского спроса происходит и спад предложения. И обусловлен он рядом причин.
Сбой в системе
Мини-революция с депортацией Саида Амирова вызвала резкую деформацию уже сложившейся теневой системы, в том числе и в сфере жилищного строительства.
Так, по данным нашего источника, который пожелал остаться инкогнито, документация на строительство при экс-мэре выдавалась по окончании строительства, когда пришло новое руководство, все документы исчезли: «Восстанавливать бумаги должна нынешняя мэрия, но они не слишком торопятся. И получается, с того времени никто не может подключиться к коммунальным сетям. Более 40 строительных фирм в этом году полностью встали, потому что нет разрешения ни на строительство, ни на техподключение, ни на выделение земель. Можно сказать, в этом году абсолютно ничего не строили», – говорит информатор.
Стихийное строительство во времена прежней администрации вылилось в отсутствие территорий для комплексного строительства. И, судя по результатам проекта «ЧК» «Самострою.нет», на данный момент не слишком сбавило обороты. Последнее подразумевает территорию площадью как минимум 3–5 га, где можно построить около 20 многоквартирных домов + социальная инфраструктура: магазины, школы, детские сады. Для сравнения: точечное строительство ограничивается примерно 2–3 многоэтажками.
«Мы обращались в Минстрой с чертежами по комплексному строительству за городом, но там тоже вся земля распродана. Нет абсолютно никакого видения застройки города, генерального плана. Посмотрите на северную часть города, никакого будущего в плане строительства у неё нет!» – рассказал источник.
По мнению эксперта, при таких темпах застройки в итоге исчезнет такое конкурентное преимущество периферийных частей Махачкалы как недорогая земля. Дефицит вызовет удорожание цен на жильё на окраинах города.
Техподключение
По нашим данным, дополнительно, помимо тарифов, застройщик уплачивал в администрацию 45 тысяч за подключение одной квартиры в центре, 25 тысяч – на окраине (получается около 1,2 млн с одного подъезда девятиэтажки). И, как правило, сумма за техподключение ложилась либо на дольщиков, либо просто оборачивалась заморозкой строительства (по оценкам эксперта, таких домов насчитывалось около 20). Весьма показательна в данном случае реплика экс-главы РД Магомедсалама Магомедова, сказанная им в 2011 году: «Если в Махачкале для получения технических условий по подключению к воде с застройщика берут 194 тысячи рублей, то в Каспийске эта сумма составляет 604 рубля. Т. е. в Махачкале выше в 332 раза. Такой дисбаланс и по другим услугам. В столице квадратный метр ещё до начала строительства обходится для застройщика и покупателя в 6 тысяч рублей».
Плата непосредственно за техподключение обходилась в среднем в 25 тысяч рублей с квартиры за весь пакет услуг. Сейчас, по словам анонимного источника, эта цифра резко подскочила: «Горгаз берёт за подключение 16–17 тысяч с квартиры, 8 – за электричество, ещё 8 – за воду. Это притом, что всю инфраструктуру мы проводим самостоятельно, а платим поставщику только за тех. условия и проект».
По словам директора компании ООО «Люксстрой» Асадулы Асадулаева, в общем тех. подключение одной квартиры обходится около 77 тысяч рублей. То есть почти тысяча рублей с каждого квадратного метра.
Таким образом, 16–20 тысяч рублей (минимальная цена) – это себестоимость квадратного метра, с учётом затрат на землю, тех. присоединение и документацию при запланированном сроке строительства в один год. В случае если строительство затягивается вдвое, то себестоимость доходит и до 18–22 тысяч. В итоге 22 тысячи * 54 кв. м – получается итоговая себестоимость жилья около 1,2 млн рублей. Плюс прибыль застройщика от 3 до 8 тысяч с кв. метра жилья.
Структура себестоимости одного квадратного метра складывается следующим образом: 13–15 тысяч – себестоимость каркаса: расходы на материалы, рабочую силу;
2–4 тысячи – стоимость земельного участка;
1 тысяча – тех. присоединение.
P. S. Ситуация в строительном секторе показывает, как системные проблемы сказываются на экономике, а главное – что ни одна бюрократическая оплошность не проходит бесследно. Хаотичная застройка ведёт к дефициту земель, а соответственно, будет сказываться на цене конечного продукта. Банковская чистка обуславливает денежный голод как для строительной сферы, так и для бизнеса в целом. Более того, влияет на платёжеспособность спроса населения. При этом ступор в строительном бизнесе чреват большим социальным эффектом. По нашим данным, в этой отрасли задействовано около 10 тыс. человек: начиная сотней с лишним бетонных узлов (в этом году они загружены примерно на 30%) и заканчивая толпой продавцов на строительных рынках.
- 1 просмотр