Переоценка ценностей

В Народном собрании Дагестана 16 октября прошёл круглый стол, посвящённый переходу на исчисление налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости. Лейтмотив мероприятия – объяснить депутатам, почему отклонённый ими законопроект нужно обязательно принять.

Предпосылкой круглого стола стала сентябрьская сессия НС РД, когда депутаты в первом чтении не приняли внесённый главой республики Владимиром Васильевым законопроект «Об установлении единой даты начала применения на территории РД порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения». Он предусматривал переход на новый способ исчисления с 1 января 2019 года.

Аргументы…

Присутствующие на обсуждении более 60 человек с трудом вместились в малый зал. Среди них – депутаты, члены правительства и представители общественных организаций. Модерировал мероприятие первый вице­спикер НС РД Сайгидахмед Ахмедов.

Он сказал, что вопрос не настолько сложный, чтобы для него проводить круглый стол: «Но на сессии после выступления коммуниста (лидер фракции КПРФ в НС РД Махмуд Махмудов – «ЧК») законопроект не приняли. Если его внимательно изучить, то вопросов не возникнет». Ахмедов считает, что на результатах голосования отразилась в первую очередь невнимательность депутатов, поскольку более 10 присутствующих парламентариев не проголосовали вообще (за законопроект выступили 30 депутатов, против – 38, 10 человек воздержались – «ЧК»). «Тем более законопроект идёт от главы республики», – привёл убедительный аргумент вице­спикер.

Председатель Комитета НС РД по бюджету, финансам и налогам Сейфулах Исаков рассказал, что проект закона находится в работе комитета с 2015 года, а в обновлённом варианте он был внесён главой РД в сентябре этого года.

«В соответствии со ст. 402 Налогового кодекса с 1 января 2020 года всё равно перейдём (на новый способ налогообложения)», – напомнил он о безысходности ситуации. Исаков пояснил позицию возглавляемого им комитета: Дагестан – субъект дотационный, поэтому принятие законопроекта улучшит налогооблагаемую базу и даст возможность увеличить собственные доходы органам местного самоуправления (поскольку налог на имущество физлиц относится к местным). Этот аргумент был одним из самых популярных на круглом столе.

«Уважаемые депутаты! Правительство РД просит… дать возможность муниципальным образованиям начать реализацию новых мероприятий, получив дополнительный источник финансирования», – призвал врио вице­премьера Гаджимагомед Гусейнов. Хотя речь идёт только о 260 млн дополнительных доходов, которые бюджет получит после окончания переходного периода в 2022 году (до той поры – меньше). Как заметил вице­премьер, «сумма небольшая, но это тоже решение какой­то одной проблемы, двух, трёх, четырёх». 

В целом «адвокаты» законопроекта (в основном члены правительства) прибегали к одним и тем же аргументам в его защиту. Говорили, что Дагестан остался в числе 13 последних субъектов, которые ещё не перешли на налогообложение по кадастровой стоимости. В СКФО – это только Дагестан и Северная Осетия – Алания. Часто вспоминали о 230 тысячах ОКСов, которые выпадают из налоговой базы. (В марте 2013 года отменили оценку объектов имущества по инвентаризационной стоимости, и после оценивали ОКСы и земельные участки только по кадастровой. Пока не принят закон, облагать налогом новое имущество, оценённое только по кадастру, нельзя.)

Это, по мнению Гусейнова, нарушает принцип справедливости – один из столпов Налогового кодекса: «Получается, что кто­то платит, а кто­то – нет».

Таблица. Сумма налога по некоторым объектам имущества

*здесь и далее по тексту указана текущая кадастровая стоимость, которая может быть изменена после переоценки в 2019 г.

Льготы…

Также, напомнил Исаков, законодатель предусмотрел массу щадящих режимов, чтобы граждане «не почувствовали ухудшение»: новый способ предполагает мягкий переходный период за счёт коэффициентов 0,2, 0,4 и 0,6 в первый, второй и третий год налогообложения соответственно. «Кроме того, шкала ставок (при расчёте налога) по кадастровой стоимости по жилому фонду ограничивается 0,1%. А при действующем порядке варьируется – от 0,1% до 2%», – пояснил депутат.

Согласно законопроекту, налоговые ставки до 0,1% действуют в отношении жилых домов, их частей, квартир, частей квартир, комнат, гаражей и прочего. Сюда же подпадают хозяйственные строения и сооружения площадью не больше 50 квадратных метров.

Ставка 0,5% – для прочих объектов налогообложения (что сюда подпадает, будут уточнять у Москвы, так как в НК РФ их перечень не приведён). И ставка 2% – для нежилых помещений, предусматривающих размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания, а также для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей.

Закон не распространяется на все льготные категории граждан (ветеранов войны, инвалидов 1 и 2 группы, инвалидов с детства, пенсионеров, военнослужащих и прочих).

Кроме того, налогоплательщикам положен налоговый вычет. При расчёте налоговой базы в отношении комнаты она уменьшается на 10 кв. м общей площади комнаты, в отношении квартиры – на 20 кв. м, жилого дома – на 50 кв. м.

Также муниципалитеты получают свободу снижать налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения, вида объекта, места его нахождения, видов территориальных зон, в границах которых он расположен.

Врио министра экономики и территориального развития РД Осман Хасбулатов привёл в пример дом площадью 336 кв. м в Махачкале. Он не назвал адреса со ссылкой на приватность данных, но, судя по кадастровой карте, речь идёт об объекте по пр. И. Шамиля в районе поворота на Восточный рынок. Сумма налога, исчисленная по кадастровой стоимости (2 454 рубля), меньше, чем сумма налога по инвентаризационной стоимости (3 832 рубля). Поэтому его владелец будет платить 2 454 рубля.

За квартиру площадью 107,1 кв. м в Махачкале аналогичные расчёты составляют 2 313 рублей и 1 305 рублей соответственно. С учётом текущей разницы сумма налога, подлежащая к уплате раз в год, будет расти постепенно в течение трёх лет благодаря коэффициентам 0,2, 0,4 и 0,6. То есть в 2020 году сумма к уплате составит (2 313 – 1 305)*0,2 + 1 305 = 1 507. В 2021 году – (2 313 – 1 305)*0,4 + 1 305 = 1 708 рублей. В 2022 году – (2 313 – 1 305)*0,6 + 1 305 = 1 909 рублей.

Депутат НС РД Рафик Асланбеков попросил более подробные примеры: «Там, где я живу, люди платят по 15–20 тысяч в год налог. Вот вы пример привели, а я думаю, где в Махачкале дом такой, который будет 2 тысячи платить с 400 квадратов». Хасбулатов обещал подготовить информацию об ориентировочной стоимости жилья в каждой местности.

Условная бабушка

До 2020 года правительство рассчитывает успеть пересчитать кадастровую стоимость налогооблагаемого имущества. Врио вице­премьера, министра по земельным и имущественным отношениям РД Екатерина Толстикова рассказала, как это удастся сделать.

«Эту работу мы сейчас проводим вместе с Дагтехкадастром, уполномоченным на проведение оценки. Наша задача – исправить все те ошибки, которые были ранее сформированы. Наша задача – в 2018 году подготовиться к оценке 2019 года», – уверена она.

Будет проводиться кадастровая оценка недвижимости трёх категорий: все объекты капитального строительства, земли сельхозназначения и земли населённых пунктов. ‌

Сейчас, на подготовительном этапе, по её словам, муниципальные главы работают над тем, чтобы максимальное количество правообладателей подали декларации об объектах оценки в ГБУ РД «Дагтехкадастр». Оно на основе полученных данных подготовит предварительный отчёт о кадастровой стоимости объектов. В соответствии с законом его разместят в СМИ и дадут 50 дней на обжалование.

«Но мы понимаем, что это не самый эффективный вариант. Поэтому договариваемся со всеми главами. Как только у нас будут готовы отчёты, мы отправим их на экспертизу в Собрание депутатов МО и в сельсоветы. Поэтому мы и ездим по муниципалитетам (до середины ноября у нас график), чтобы коллеги вовлекались в работу сейчас и мы могли в следующем году вместе с ними профессионально обсуждать содержание отчётов об оценке. Также чтобы они нам предоставили (информацию на сегодняшний день) и мы обратили особое внимание на объекты со слишком завышенной или слишком заниженной стоимостью. А такие проблемы есть, особенно на горной территории», – говорит Толстикова. Таким образом, уверена чиновница, в 2020 году будет пересмотрена кадастровая стоимость имущества физических лиц, которая больше всего вызывает вопросы.

‌Председатель Объединения организаций профсоюзов РД Абдулла Магомедов спросил, что делать с несправедливой кадастровой оценкой условной бабушке, которая не имеет соответствующего образования, и насколько методология оценки позволяет нивелировать эти моменты.

«Методология, в первую очередь, связана с тем, что мы получаем выгрузку из Росреестра о параметрах учёта объекта. Также мы сейчас собираем данные, которые были раньше в инвентаризационном бюро по техпаспортам ОКСов. Главная задача – чтобы правообладатели представили нам декларации. Эту работу мы сейчас и проводим, чтобы эта условная бабушка информацию о состоянии своего домовладения предоставила нам сама. С учётом того, что на самом деле у неё происходит. Потом мы делаем оценку по тем требованиям, которые определило Минэкономики. Там очень сложная методология на самом деле, – пояснила Толстикова. – Она предусматривает формирование ценовых поясов, но в том случае, если объект не попадает в эту категорию, допускается индивидуальная оценка». Поэтому, по её словам, важно максимально вовлечь в эту работу муниципалитеты, чтобы в последующем, направив информацию сельсоветам, устранить недоработки с точки зрения базовой методологии.

«Бабушка неграмотная, а депутаты грамотные. Они увидят, что бабушке неправильно оценили, и поднимут этот вопрос. В этом направлении (надо) всем вместе поработать, и, я думаю, массовых проблем у нас не возникнет», – миролюбиво предположил Ахмедов.

Первый замруководителя «Дагтехкадастра» Айдемир Исмаилов добавил, что будет проводиться оценочное зонирование, не только вертикальное, но и горизонтальное. То есть чем выше над уровнем моря имущество физлиц, тем ниже кадастровая стоимость.

«В одном оценочном поясе могут стоять два дома: один из самана 50­летней давности, а другой – из кирпича, 2­летней. Поэтому мы работаем с муниципалитетами и депутатами, а также наши работники делают подворные обходы, устанавливаем именно такие объекты. У нас обязательное требование к ОКСам – это то, из чего состоит объект. Материал, перекрытия, балки. Для этого мы просим предоставить декларации о технических условиях», – объясняет Исмаилов.

Сейфулах Исаков вспомнил, что после мартовского послания Владимир Путин поручил правительству усовершенствовать порядок оценки, дабы не допустить превышения кадастровой стоимости над рыночной. «Срок был до 15 июля. Ответственный – Председатель Правительства РФ. Что на сегодня сделано? Какие ещё дополнительные приняты изменения в её оценке? В Совете федерации рекомендовали, чтобы кадастровая стоимость составляла 70% от рыночной», – сказал он Толстиковой.

Врио вице­премьера ответила, что на данный момент республика руководствуется методикой, определённой Минэкономразвития РФ с учётом всех поручений президента. Главный постулат этой методологии в соблюдении субординации между этими стоимостями. «Зафиксировано, что она должна быть максимально справедливой. Поручение президента исполняется на уровне Минэкономразвития. Мы не можем делать это за федеральное правительство», – пояснила чиновница.

Исмаилов пообещал, что при подготовке отчёта по оценке будет анализироваться рынок недвижимости и данные будут сопоставляться: «Каждые полгода мы должны мониторить рынок, и если идёт падение свыше 30%, должны будем провести внеплановую кадастровую оценку».

Обжаловать оценку, по словам Хасбулатова, можно будет Дагтехкадастре, обратившись через МФЦ. При неблагоприятном исходе – обратиться через МФЦ в Комиссию по оспариванию Росреестра: «Трудно себе представить, но если и там не будет решён вопрос, то наши специалисты МФЦ подготовят исковое заявление в суд», – ответил врио министра.

Глава Табасаранского района Алавудин Мирзабалаев предупредил, что все приведённые расчёты не точны, поскольку ставки налога вводятся на местах решениями органов местного самоуправления. Так как республиканский закон ещё не принят, ставки не утверждены: «Хотел бы выделить ещё один момент, который, к сожалению, не совсем был здесь подчёркнут. Каждый объект пройдёт кадастровую оценку, и она должна быть утверждена уполномоченным органом субъекта РД. И только после этого она может меняться. В декларациях, которые будут подавать граждане, они будут говорить, что камень не дербентский, а местный. Поэтому «Дагтехкадастру» предстоит огромная работа. Насколько технически будет у него возможность обойти каждый дом и проверить заявки в декларациях?» Советник главы Джапарбег Шамхалов предостерёг, что оценка проводится силами учреждения, без проведения конкурсов и бюджетных расходов: «Должен быть подготовленный коллектив, чтобы провести эту оценку. В федеральном законе есть чёткие требования к таким специалистам. Учреждение создано на базе БТИ, сохранились все те старые кадры по республике. Их около 100–150 человек. Меня пугает, что мы можем не успеть».

Расчёт налога

По данным начальника отдела налогообложения УФНС по РД Булата Булатова, налоговая служба провела анализ практически по всем объектам и сравнила суммы налога, исчисленные по кадастровой и инвентаризационной стоимости. В итоге Управление пришло к выводу, что существенного роста налога не будет.

«В принципе, получается, что по кадастровой стоимости в первый год налог выходит значительно меньше. Во второй год – чуть больше. В третий – уравнивается (налогом по инвентаризационной стоимости), может чуть больше. В четвёртый год и далее закон лимитирует рост налога до 10%», – заверил Булатов.

В обоснование своих слов налоговики приводят несколько объектов в разных районах и городах республики. К примеру, по Махачкале самый дорогой из приведённых домов по ул. Самурской (в районе Восточного рынка) имеет площадь 457 кв. м и кадастровую стоимость 7,5 млн рублей. Согласно расчётам налоговой, сумма налога по окончании переходного периода для него составит 6,6 тысячи рублей. (Сравнить его с налогом по инвентаризационной стоимости невозможно ввиду её отсутствия.)

От чего она зависит и как её рассчитать? Например, по данным УФНС, квартира площадью 50,2 кв. м на ул. Башкирской, 8, имеет кадастровую стоимость 1,471 млн рублей (судя по Google.map, речь идёт о пос. Турали).

Стоимость 1 кв. метра квартиры равна 29 308 рублей (площадь 50,2 кв. м делить на кадастровую стоимость 1,4 млн рублей).

Минусуем площадь и предусмотренный законом вычет для квартир: 50,2 кв. м – 20 кв. м = 30,2 кв. м. – это та часть квартиры, которая облагается налогом.

30,2 кв. м х 29 308 рублей = 885 109 рублей – это налоговая база, т. е. сумма, с которой требуется уплатить налог (далее Н1).

Формула налога Н = Н1 х 0,1%

885 109 рублей х 0,1% (ставка налога) = 885 рублей – это сумма налога, исчисленная из кадастровой стоимости. То есть тот объём, который будет платить собственник после окончания переходного периода. Во время переходного периода, в случае, если имущество имеет инвентаризационную стоимость, формула расчёта будет следующей.

Н = (Н1 ­ Н2) x К + Н2

Н1 – сумма налога, исчисленная из кадастровой стоимости.

Н2 – сумма налога, исчисленная из инвентаризационной стоимости.

Инвентаризационная стоимость данной квартиры – 286 551 рублей. Ставка налога по ней – 0,1% (для инвентаризационной стоимости ниже 300 тысяч). Расчёт Н2 тоже идёт с применением коэффициента, но уже повышающего. Для налога за 2017 год он равен 1,425.

Значит 286 551 рублей х 0,1% х 1,425 = 408,3 руб.

В переходный период, как было сказано выше, применяются коэффициенты: 0,2 применительно к первому налоговому периоду, 0,4 – ко второму и 0,6 – к третьему.

К примеру, если налог по кадастровой стоимости считать с 2019 года, значит, в 2021 году будет применяться понижающий коэффициент третьего года – 0,6.

Далее по формуле Н = (Н1 – Н2) x К + Н2: из налога по кадастровой стоимости отнимаем налог по инвентаризационной, применяем понижающий коэффициент и прибавляем налог по инвентаризационной стоимости:

(885 – 271) х 0,6 + 271 = 659 рублей – сумма налога на имущество с квартиры в 2021 году.

Если получается так, что сумма налога по инвентаризационной стоимости выше суммы по кадастровой, то налог по кадастровой просто множится на коэффициент (Н = Н1 x К). По этой же формуле можно рассчитать величину налога в переходный период в случае отсутствия у объекта инвентаризационной стоимости. ]§[