До 1 марта 2006 года граждане России должны были определиться с выбором формы управления многоквартирными домами, однако депутаты Госдумы согласились продлить срок до 1 января 2007 года. Одной из форм управления выступает товарищество собственников жилья (ТСЖ). Так что же такое ТСЖ – панацея или суровая необходимость настоящего времени?
Один пишем, два в уме
Согласно закону, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трёх способов управления домом – непосредственное управление, ТСЖ или с помощью управляющей компании.
При непосредственном управлении каждый жилец продолжает платить за коммунальные услуги, но между жителями и любой фирмой, в том числе с ЖЭКом, должен быть заключён индивидуальный договор. В числе минусов – не создаётся юридическое лицо, и нельзя копить деньги для капремонта дома.
Управляющая компания обслуживает не один, а несколько домов. Расчёт за коммунальные услуги идёт с каждого дома, и если компания задолжает газовикам или энергетикам, то от потребления газа и света отключат все обслуживаемые ею дома.
И наконец – ТСЖ, ставшее наиболее популярной формой управления.
Что такое ТСЖ и как его создать? Как пояснил в беседе с корреспондентом «Черновика» начальник отдела жилищного хозяйства МЖКХ РД Магомед Мусаев, «для создания ТСЖ нужно провести общее собрание жильцов, проголосовать большинством голосов, оформить протокол и утвердить устав. К протоколу следует прикрепить ведомость голосования: каждый подписывается – «за» он проголосовал или «против». С документами надо пойти в налоговый орган своего района, заплатить госпошлину и зарегистрировать ТСЖ».
По информации Магомеда Мусаева, «на сегодняшний день в Дагестане зарегистрировано 146 ТСЖ, из них 107 – в Кизилюрте. В Махачкале их всего 24. С одной стороны, такое низкое количество связано с непониманием населения, некоторые видят в этом очередной подвох со стороны государства. С другой – некоторые представители органов местной власти и поставщики услуг не заинтересованы в передаче в частные руки функций управления домами».
Но реально в Махачкале действуют всего около пяти ТСЖ, а остальные, оставшиеся на бумаге, были призваны показать успехи в данной области перед конкурсом «Самый благоустроенный город России». Учимся управлять
Сейчас оплата населения за услуги ЖКХ состоит из двух частей – за коммунальные услуги и так называемое «техобслуживание» дома. В случае с ТСЖ размер платы за техобслуживание (в которое входят технический ремонт и обслуживание мест общего пользования и общих коммуникаций) устанавливается на общем собрании. Средства, полученные от жильцов за оплату коммунальных услуг, аккумулируются на расчётном счёте ТСЖ и затем распределяются по поставщикам данных услуг – за электроэнергию, газ, воду и т. п. Все действовавшие субсидии и льготы по оплате жилья при создании ТСЖ сохраняются.
Чем больше домов войдёт в ТСЖ, тем лучше. Возьмём такой пример: сейчас оплата за техобслуживание составляет 3 рубля 26 копеек за квадратный метр в месяц. Если взять стандартную пятиэтажку, в которой в среднем 70 квартир, средства, полученные от жителей за техобслуживание, составят порядка 15 тысяч рублей в месяц, с девятиэтажки — около 45 тысяч.
По правилам технического содержания жилья текущий ремонт делается один раз в пять лет. Денег, собранных с одного дома, может на всё не хватить, учитывая запущенное состояние наших многоэтажек. Если же взять четыре-пять домов, то выйдет площадь в пределах 30 тысяч кв. м, что составит около 100 тыс. руб. в месяц, или 1,2 млн в год. Собранных денег вполне хватит, чтобы в первый год сделать ремонт в одном доме, через год – в другом, и так по кругу.
ТСЖ имеет право решением общего собрания сдать подвал или другие места общего пользования в аренду под торговое помещение, офис и другие цели. В таком случае вырученные деньги идут на расчётный счёт ТСЖ и могут быть использованы для ремонта дома или других работ. «Водоканал» поставят «на счётчик»
Другая важная статья доходов – выставление счетов поставщикам за не оказанные ими услуги. Технические нормы предусматривают всё – сколько дней в году должен длиться отопительный сезон, какой температуры должна быть вода в батареях, давление воды в кране, напряжение в сети и многое другое.
Практически нигде эти параметры не соблюдаются, поставщики экономят на потребителях миллионные суммы, которые оформляются как выполненные услуги и просто присваиваются. Акты, согласно которым с жильцов не должны брать плату за не предоставленные услуги, в большинстве случаев не составляются.
Если ТСЖ каждое из таких нарушений будет доводить до суда и заставлять недобросовестных поставщиков платить штрафы, то многочисленные МУПы, занимающиеся оказанием услуг ЖКХ населению, или разорятся, или действительно начнут качественно работать.
Не исключено, что в обозримом будущем на рынке появятся новые игроки – компании, которые по договорённости с ТСЖ возьмут на себя выполнение части их функций, в том числе и по «выбиванию» штрафов и доведения дел до судов.
Забавно звучала как-то по телевизору речь одного местного чиновника, курирующего махачкалинские котельные, – «за этот месяц мы сэкономили столько-то кубометров газа». Объясните мне, как можно в котельной сэкономить газ, если он должен расходоваться строго по утверждённым нормативам?
Такого анахронизма, как ТЭЦ, обеспечивающие теплом десятки, а то и сотни домов каждая, давно нет ни в одной стране. По расчётам специалистов, содержание мини-котельных в расчёте на одного потребителя обходится на порядок дешевле, в первую очередь за счёт уменьшения потерь тепла при его доставке. Вот ещё одно поле деятельности для ТСЖ – установка и эксплуатация в домах мини-котельных. Комментарий «ЧК»
Пока директоры некоторых ЖЭУ и чиновники администраций муниципальных образований не спешат оказывать поддержку ТСЖ. В чём здесь причина?
Скорее всего, жалобы на бедственное положение ЖКХ имеют под собой цель выбить как можно больше дополнительных средств, которые затем используются крайне неэффективно, а часто и элементарно разворовываются. Кто в состоянии проверить, сколько метров труб (тем более новых или старых) уложили под землёй, в каком количестве и с каким качеством проведён ремонт? На выполнение этих и других работ списываются миллионы рублей, а техническое состояние инженерных сетей оставляет до сих пор желать лучшего.
Скорее всего, руководители «Водоканала», «Горэлектросетей», «Махачкалатеплоэнерго» и других структур боятся, что жильцы возьмут в свои руки управление домами и платить будут только тому, чью работу можно увидеть и пощупать, а не перечислять деньги в «чёрную дыру». Ведь люди при таком раскладе станут независимыми от капризов местной администрации, будут действовать рыночные механизмы, а не волюнтаризм чиновников. ]§[