«Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было... Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны: из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или золота. Ну, легкомысленны... ну, что ж... обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их...»

«Мастер и Маргарита», Михаил Булгаков

Обещанный врио главы РД Владимиром Васильевым десант из 70 сотрудников прокуратуры и правоохранительных органов серьёзно напугал чиновников различных дагестанских уровней власти: проверки способны выявить серьёзные коррупционные схемы, а также тех людей, кто в этих звеньях является ключевым.

По данным «ЧК», уже 15 января часть прокурорского десанта постучится в двери администрации Махачкалы, и в частности Управления по координации капитального строительства мэрии.

Внимание к этому управлению, а также к тому, как в Махачкале ведётся бизнес в сфере строительства многоквартирных многоэтажных домов, не простое. Сфера строительства подобного жилья стала модной для предпринимателей: затраты на строительство относительно быстро отбиваются, а желающих сменить прописку в горах на махачкалинскую или улучшить свои жилищные условия меньше не становится. Большой интерес к квадратным метрам привёл к тому, что коррупционноёмкость этой отрасли (расходы застройщиков на различные взятки) составила от 750 млн до 1,5 млрд рублей. От неё кормится не только многочисленная армия мелких чиновников и «решал», но и куча оборотней в погонах республиканского уровня.

Жилищный вопрос в Махачкале настолько серьёзен, что вызвал скрытый конфликт между различными группами влияния в республике. К примеру, осведомлённый источник «ЧК» утверждает, что вследствие этого конфликта мэр Махачкалы Муса Мусаев практически не имеет рычагов влияния на ситуацию в этой сфере: де-факто законность процедур в области строительства в мэрии контролирует семья прокурора РД Рамазана Шахнавазова.

Источник «ЧК» утверждает, что Шахнавазовы оказывают мощную поддержку руководителю Управления по координации капитального строительства Махачкалы Магомедгаджи Залбекову. Причём поддержку настолько мощную, что, как мы уже говорили, даже Мусаев предпочитает держаться в стороне от активности этого управления.

Такая же поддержка Шахнавазовыми оказывается и братьям Магомедгаджи Залбекова – Магомеду, являющемуся старшим помощником прокурора РД, и Залбеку, возглавляющему филиал Росреестра по РД (Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии), депутату НС РД. Отметим, что Магомед Залбеков с 2009 года по февраль – август 2012 года, то есть до того, как надел прокурорский мундир, был учредителем ООО «Фирма Москва-строй», занимавшегося строительством зданий и сооружений.

Ещё один брат Залбековых – Далгат – возглавляет Межрайонную инспекцию №14 по РД.

Несмотря на плотный контроль прокуратурой РД вопросов застройки Махачкалы, тем не менее, регулярно надзорное ведомство озвучивает данные о вынесенных актах прокурорского реагирования, связанных с незаконным выделением мэрией земель под строительство многоэтажек, изменением вида использования земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в категорию «под многоэтажное строительство», и пр.

Но, чтобы понять, что же происходит в сфере строительства, необходимо разобраться в тех реалиях, в которых живёт среднестатистический махачкалинский застройщик. Для этого «Черновик» переговорил со своими источниками и пришёл к выводу, что обещанный Владимиром Васильевым прокурорский десант должен будет вникнуть в проблему более глубоко, протоколируя каждое своё действие, назначая экспертизы, а может, даже требуя возбуждения уголовных дел и проведения оперативно-следственных действий…

Дилемма застройщика

Реалии Махачкалы сегодня таковы, что застройщик, решившись привлечь средства дольщиков или свои кровные, для возведения многоэтажного многоквартирного дома выбирает один из двух вариантов поведения: законный путь (строить его, получив все разрешительные документы), или же незаконный путь (строить его без таковых).

Чтобы приступить к строительству многоэтажки законным путём, застройщику нужно получить два основных (среди прочих) документа: постановления главы администрации Махачкалы (о выделении земель, переводе их из одной категории в другую) и разрешение Управления по координации капитального строительства мэрии.

По некоторым данным, которые, на взгляд «ЧК», нуждаются в обязательной перепроверке со стороны представителей незаинтересованных правоохранительных органов, получение соответствующего постановления в мэрии может обойтись застройщику в 5% от общей стоимости строительства.

Процентная ставка дельцов, организовывающих такое постановление, жёстко привязана к количеству жилой площади возводимой многоэтажки. Источники газеты отмечают, что если постановление мэрии было получено в период правления Саида Амирова или Магомеда Сулейманова, то расход застройщика на этом этапе снижается до 3%.

Нижеследующая информация о теневой, а не официальной, процедуре получения разрешения на строительство тоже нуждается, на взгляд редакции, в перепроверке командированными, а не местными, силовиками. Получение застройщиком разрешения на строительство многоэтажного дома может обойтись от 450–500 тыс. до 1 млн рублей за один подъезд. Данное разрешение, как правило, выдаётся на минимальный срок (к примеру, на два года из допустимых пяти). Если застройщик не уложился в сроки (обычно не укладывается), то ему приходится снова расставаться со значительной суммой.

Но на этом мытарства застройщика не заканчиваются. На любом этапе строительства к нему могут прийти люди, представляющиеся сотрудниками прокуратуры Махачкалы и/или района дагестанской столицы, Минстроя, экологического надзора и пр. Люди, представляющиеся сотрудниками прокуратуры Махачкалы (далеко не факт, что они ими на самом деле являются), могут угрожать застройщику актами прокурорского реагирования. В большинстве случаев застройщик действительно нарушает различные стандарты и нормативы, поэтому поймать его есть на чём.

Это нарушения плотности застройки, отсутствие или недостаточность квадратуры детской площадки или парковочных мест перед домом и так далее. К примеру, в «ЧК» №47 от 2 декабря 2016 года, в статье «Закон плотности», рассказывалось о том, что прокуратура Каспийска требовала в судебном порядке снести введённый в эксплуатацию и уже заселённый 10-этажный 194-квартирный дом по ул. Акулиничева, 13.

Тогда в качестве основания для сноса и отмены разрешения на строительство каспийская прокуратура указывала, что в разрешительной документации обязательный норматив в градостроительном законодательстве – коэффициент плотности застройки (КПЗ) – превышен более чем в два раза.

В подобных случаях обращение застройщиков к «решалам» в Управлении по координации капитального строительства Махачкалы натыкается на ответ: «Решайте эту проблему аккуратно сами, они (проверяющие) открыты для предложений…». Как правило, в этих диалогах звучат такие имена и прозвища, как Ахмед, Белуга и другие.

В итоге застройщикам, во избежание проблем, приходится отдавать неизвестно кому (желательно, чтобы прокурорский десант выяснил, кому конкретно) от 500 до 1 млн рублей за подъезд, лишь бы строительство не было признано незаконным. Примечательно, но когда к тому же самому застройщику спустя какое-то время приходят некие лица и представляются сотрудниками прокуратуры одного из районов Махачкалы, то история повторяется вновь и из кармана строителя дополнительно утекает по 150–200 тысяч за один подъезд ещё не достроенного многоквартирного дома.

Уже достроенный многоквартирный дом, несмотря на то что в него, казалось бы, можно заселиться и обустраивать быт, ещё необходимо ввести в эксплуатацию (или, как это ещё называют, взять на баланс). Этот этап волнителен и важен для каждого застройщика. И так же дорог, как предыдущие этапы. Прохождение такой процедуры как введение дома в эксплуатацию, по некоторым данным, может обойтись застройщику в 1,8–2 млн рублей.

Незаконный и тернистый…

Судьба застройщиков, возводящих многоэтажки без разрешительной документации, более прозаичная. Имея на руках «зелёнки» на землю, где можно строить только ИЖС (то есть только дом в три этажа, не разделённый на обособленные квартиры), застройщик платит различным «решалам» от 250 до 400 тыс. рублей за каждый этаж каждого подъезда будущей многоэтажки и быстро, как только можно, возводит объект.

По этой схеме, как правило, застройщики идут в том случае, когда у них нет финансовой возможности проплатить «решалам» всю сумму сразу за получение постановления и разрешения на строительство и различные техусловия. В этой схеме застройщик считает, что он будет, потихоньку привлекая средства, строить дом, попутно по частям расплачиваясь с «решалами». Однако здесь также присутствуют расходы на тех людей, кто, представляясь сотрудниками прокуратуры или МВД, получает свой нелегальный доход, угрожая остановить строительство.

«Решалы» (застройщики называют такие имена, как Шахбан, Гамзалав, Алишка) каким-то образом утрясают этот вопрос с Управлением по координации капитального строительства Махачкалы. И, пока муниципальные власти, а также республиканские силовые и надзорные структуры «спят», на участке для ИЖС в окружении частных домовладений вырастает десяти- или одиннадцатиэтажная «дура». И она тоже, при благоприятном стечении обстоятельств, должна пройти процедуру ввода в эксплуатацию.

Здесь у застройщика есть только одна возможность узаконить многоэтажку: в случае обращения правового управления мэрии в суд с просьбой признать объект самовольной постройкой и снести её или же в случае обращения самого застройщика в суд с просьбой признать за ним право собственности на самовольную постройку. В этом вопросе суд (возможно, если позиция правового управления Махачкалы будет не столь принципиальной) может пойти навстречу застройщику.

Несмотря на прозаичность схемы незаконного строительства, именно этот вопрос может иметь серьёзные для республики социальные последствия. По данным осведомлённых источников «ЧК» в администрации Махачкалы, в границах городского округа на разных стадиях строительства незаконно возводится более 480 многоквартирных домов.

По самым грубым и поверхностным расчётам, это примерно 27–30 тысяч квартир. Это 27–30 тысяч семей. Это около 90 тысяч человек. И все они, потенциально, могут остаться и без обещанного в Махачкале жилья, и без денег.

Дело в том, что Махачкалу, которую квартирный вопрос не просто испортил, а извратил, будет тщательным образом проверять прокурорский десант. Поэтому, несмотря на все неофициальные договорённости и активность «решал», городские власти предпринимают меры юридической защиты своих (где-то даже личных) интересов, а не застройщиков.

По данным «ЧК», практически на каждый незаконно возводящийся объект Управлением по координации капитального строительства Махачкалы подан иск о признании его незаконной постройкой и сносе. Эти иски, скорее всего, будут удовлетворены. После вступления решения судов в законную силу возведённые многоэтажки уже будет невозможно ввести в эксплуатацию (узаконить), а застройщик не сможет продавать в них квартиры.

Продажа квартир в незаконно построенном доме и признанном подлежащим сносу квалифицируется силовиками как факт мошенничества. И даже при фактическом заселении будут проблемы с подключением коммуникаций. Всё это дополнительные расходы…

Снести многоэтажки технологически не представляется возможным. Самая ближайшая к Махачкале точка на карте России, где есть необходимая техника, – это Ростов-на-Дону. Привлечение специалистов-взрывотехников как вариант исполнения судебного решения пока властями не рассматривается...

Дёшево и плачевно

Коррупционные схемы в строительстве – это не дагестанское изобретение. Практически весь цивилизованный мир прошёл через это, сформировав богатый опыт противодействия различным негативным (социального характера) рискам, а также коррупционным преступлениям. Этот опыт нужно изучать и перенимать.

Основная причина, по которой среднестатистический застройщик лезет в мутные схемы, – это нежелание терять время в забюрократизированных, затянутых (где-то необоснованно) процедурах получения соответствующих разрешений, согласований, техусловий и пр. Принцип «не подмажешь – не поедешь» тут выражается в затягивании сроков строительства, скандалах и объяснениях с дольщиками, удорожании (вследствие инфляции и прочих процессов) стоимости строительства и многом другом.

Однако надо понимать и такой момент: коррупционные схемы влекут за собой удешевление качества строительства. Застройщик, хорошо потратившись на различных этапах, чтобы выдержать привлекательную для покупателя цену, существенным образом начинает экономить на марке цемента и арматуры, на внутренних работах, отделочных и прочих материалах, квалифицированной рабочей силе.

Поэтому прокурорскому десанту не обойтись без (хотя бы выборочной) строительной экспертизы возведённых объектов. Хотя бы для того, чтобы у властей было понимание, во что выльется в ближайшие десять лет (или в случае сильного землетрясения) безумная застройка Махачкалы… ]§[