Откадастрили?

В понедельник, 23 сентября, в Махачкале состоялась встреча министра имущественных отношений Дагестана Агарагима Кагиргаджиева с представителями общественной организации «Город наш». Поводом стала опубликованная накануне активистами петиция в адрес Правительства РД с просьбой не повышать бездумно кадастровую стоимость недвижимости.

К петиции был прикреплён список объектов, цена которых в результате кадастровой оценки увеличилась многократно, в результате чего налоговое бремя на многих дагестанцев также увеличится. Во встрече также принял участие назначенный несколько месяцев назад руководитель ГБУ РД «Дагтехкадастр» Александр Беднягин, ранее занимавший должность гендиректора Московского областного БТИ.

«Кадастровая оценка очень важна, так как всё зависит от кадастровой стоимости объекта: налоги на имущество, а для коммерсантов это серьёзная сумма – 2% от кадастровой стоимости. Для ИЖС не так много, но если вы решите продать свою квартиру, которая у вас в собственности менее 5 лет, то платить придётся 13% не от стоимости, указанной в вашем договоре, а от кадастровой. Раньше в договорах занижали цену, чтобы платить меньше налогов», – рассказал активист «Город наш» и юрист Арсен Магомедов. Он привёл в пример участок своего отца в Ленинском районе Махачкалы, кадастровая стоимость которого в 6 раз превысила рыночную и составила 5 млн руб. вместо 800 тыс. руб. «13% – это большая сумма, причём не заплатить её не получится – будут блокироваться счета», – добавил общественник.

На встрече было отмечено, что в данный момент в открытом доступе размещены промежуточные итоги государственной кадастровой оценки и до 22 октября все заинтересованные люди могут представить свои замечания по электронной почте, через МФЦ, сайт дагбти.рф. или лично. К замечаниям достаточно приложить скриншоты с сайта «Авито» или объявлений в газетах, где видно, сколько стоят недвижимость и участки в конкретном районе. «Если мы совершили ошибку, то мы её исправляем сейчас и готовы исправлять в дальнейшем», – пояснил Агарагим Кагиргаджиев. Беднягин добавил, что государство снизило резкое повышение налоговой нагрузки на физических лиц при росте кадастровой стоимости. Несмотря на изменение кадастровой стоимости, земельный налог для физических лиц может расти не более 10% в год, а по налогу на имущество для физических лиц рост может быть не более 20% в год. Глава Дагтехкадастра отметил, что нужно сравнивать не с прошлой кадастровой оценкой, а с рыночной ценой объекта.

«Если ошибка есть на одном объекте, то, значит, есть и на всём участке. Поэтому её исправление в одном месте перейдёт и на остальную часть. Нам рассказали, что после нового года замечание можно будет подать ещё раз, но это будет уже более сложная процедура. Сейчас, например, оспорить кадастровую стоимость можно только через суд или комиссию Росреестра», – объяснил Магомедов.

Работа провалена?

Эксперт в области кадастровой оценки в беседе с «ЧК» рассказал, что основной причиной такой провальной работы является неумелая работа руководства, неорганизованность и некомпетентность специалистов-оценщиков. «Создаётся впечатление что ГБУ «Дагтехкадастр», не имея в своём составе грамотных сотрудников и привлекая при этом из других регионов в нарушение действующего законодательства специалистов, не обладающих опытом и необходимой квалификацией для проведения кадастровой оценки, устанавливает такие показатели кадастровой стоимости, не ведая о последствиях. Беднягина, которого уволили в Московской области, здесь назначили и преподнесли как гения. Он не имеет понятия об этой оценке, он технический инвентаризатор объектов капитального строительства, это совершенно другая работа», – считает наш собеседник.

Он отметил, что в рамках промежуточного отсчёта в нарушение методических указаний рыночная информация не подтверждена – отсутствуют подтверждающие копии документов, источник информации, тип объекта, тип сделки. Она не отвечает требованиям объектов-аналогов: нет вида разрешённого использования категории земель, площади, адресата, цены и других факторов, необходимых для оценки. Кроме того, для некоторых видов использования построены модели оценки, не соответствующие требованиям методических указаний. «Например, АЗС необходимо оценивать на основе метода эталонного земельного участка, а не на основе метода удельного показателя кадастровой стоимости или рыночной информации обычной обработки», – уверен эксперт. Также, добавил он, для оценки земель сельскохозяйственного назначения нет исходной информации по почвам, геоботаническому обследованию, урожайности сельскохозяйственных культур, валовому доходу и т. д., а без этого невозможно провести оценку доходным методом.

«Со времени прошлой оценки прошло 5–8 лет, и увеличение налогов не должно превышать 50–80% от прошлой оценки. Согласно федеральному законодательству недопустимо увеличение налога на землю более чем на 10% в год. Вся оценка проведена, не считаясь с фактическим положением дел. Это вызовет панику среди населения и в этой связи требует обязательной доработки промежуточного отчёта», – считает наш собеседник.

Согласно указанному промежуточному отчёту, в Ахтынском районе Дагестана оценены земли на 15 тыс. га земель больше, чем вся площадь в административных границах района, и налогооблагаемая база доведена до 13,2 млрд рублей. В прошлой оценке КС было 2,4 млрд рублей, то есть увеличение в 6,5 раза. В Бабаюртовском районе оценено на 2 млн га земель больше, налог доведён до 110 млрд рублей, увеличение с прошлой оценки КС в 12,2 раза. В Гунибском районе кадастровая стоимость увеличилась в 200 раз от 1,4 млрд до 280 млрд, в Докузпаринском – в 62,8 раза, в Кайтагском – в 27,9 раза, в Кизлярском – в 4,9 раза. В Махачкале кадастровая стоимость увеличилась до 9 трлн 358 млрд рублей, по сравнению с прошлой оценкой КС (175,5 млрд руб.) необоснованное завышение составило 9,2 трлн рублей. Аналогичная ситуация и во всех других муниципалитетах республики.

Ещё одна причина такого количества ошибок при КО – объём работ, возложенных на учреждение распоряжением Правительства РД. О том, что за указанное время (до 1 декабря текущего года) необходимо провести кадастрирование по трём категориям вместо одной, сотрудники ГБУ сообщали ещё в феврале. С 1 января должны были начаться подготовительные работы, при этом перечень объектов Росреестром был предоставлен только в июне, несмотря на то что, согласно ФЗ №237, на промежуточный отчёт даётся 60 дней, месяц на проверку Росреестра и месяц на опубликование данных.

Указывалось также, что для данных работ нет не только необходимого оборудования, но и соответствующего программного обеспечения. Конкурс на его разработку был объявлен на сайте госзакупок только в середине сентября. Срок внедрения ПО до 15 декабря, при том, что оценка должна быть завершена не позднее 1 декабря. Целесообразность данной закупки непонятна. При этом на разработку отведено 2,5 месяца, но внедрить за столь короткий срок ПО такого сложного уровня невозможно. Кроме того, от ГБУ в Комитет по госзакупкам в РД была направлена заявка на определение геодезического оборудования, то есть подменено понятие предмета закупки, что может свидетельствовать о мнимости сделки.

В техзадании указаны требования к конкретному вспомогательному ПО, в том числе указана система управления базами данных Postre SQL. Таким образом, ограничивается возможность разработки других программ для ЭВМ, совместимых с другими системами управления базами данных. Указание конкретных параметров вспомогательного ПО является косвенным подтверждением того, что фактически результатом закупки будет не разработка нового программного обеспечения для Дагестана, а поставка уже существующего, разработанного раннее. Это также может подтверждать мнимость сделки.

30 сентября в Минимуществе РД состоится пресс-конференция по предварительным итогам государственной кадастровой оценки в республике, где глава ведомства и руководитель ГБУ обещают ответить на вопросы журналистов. Об этом – в следующем выпуске «ЧК». ]§[