В очередной попытке обуздать самострой, предпринятой новым руководством Дагестана, можно избежать привычной кампанейщины, убеждён эксперт по проблемам самовольного строительства Роман Дьяков, партнёр – руководитель земельной и градостроительной практики Национальной юридической компании «Митра».
По его мнению, власти в решении этой вечной дагестанской проблемы должны прежде всего продемонстрировать недобросовестным застройщикам, что их деятельность будет пресекаться, а пострадавшим от неё гражданам – что понесённый ими ущерб будет компенсирован. Но корень проблемы самостроя, полагает Дьяков, находится в социальной сфере: доходы многих дагестанцев зачастую настолько низки, что иного способа решения жилищного вопроса у них попросту не остаётся.
– Ситуацию с самовольным строительством в Дагестане давно называют катастрофической. Согласны ли вы с такой оценкой? Можете ли вы привести количественные данные, демонстрирующие масштаб проблемы в сравнении с другими субъектами СКФО?
– Статистикой, связанной с самовольным строительством по Дагестану, я, к сожалению, не обладаю. Но могу сказать, что катастрофическая ситуация с самовольным строительством характерна не только для Дагестана, но и для других субъектов федерации. Хотя заключается она не в том, что на рынке Дагестана существует больше недвижимости, построенной самовольно, а прежде всего в том, что снос самовольных построек имеет бóльшие по сравнению с другими субъектами социальные последствия. Реальный уровень дохода большей части населения республики низкий, что препятствует покупке жилья, особенно молодыми гражданами.
– Какая практика по самовольному строительству сложилась на сегодняшний день в дагестанских судах? Много ли выносится решений о сносе самостроев?
– Тяжело установить вектор судебной практики по всем судам Республики Дагестан. Но если опираться на сведения из доступных источников, то позиция Верховного суда республики направлена на то, чтобы не вводить в гражданский оборот самовольно построенные объекты. Если заявлены соответствующие требования о сносе объекта недвижимости, то в большинстве случаев (порядка 80 процентов) суды такие требования удовлетворяют.
– В Дагестане недавние протесты населения были вызваны тем, что власти начали сносить самовольно построенные многоквартирные дома. Насколько такая практика распространена в других субъектах федерации? Как в таких случаях решаются вопросы с жильцами этих домов?
– Такая практика распространена. Давая полномочия сносить объекты самовольного строительства в административном порядке, законотворцы преследовали цель навести порядок в градостроительстве – убрать объекты, которые несут угрозу, привести построенные и строящиеся объекты в соответствие требованиям градостроительных норм и правил. Насколько мне известно, в большинстве случаев гражданам компенсируют те убытки, которые они понесли в связи со сносом домов.
– Какой порядок сноса самовольно построенных жилых домов предусмотрен законодательством? Отличается ли он от сноса коммерческих объектов? Был ли этот порядок соблюдён в Дагестане?
– Был ли соблюдён в республике порядок сноса объектов, ответить тяжело – это требует изучения обстоятельств каждого конкретного дела в отдельности.
В целом положения о самовольной постройке закреплены в ст. 222 ГК РФ. Если незаконный застройщик до 1 сентября 2015 года самостоятельно не снёс свой объект, то его можно было снести исключительно по решению суда. После указанной даты в силу вступили изменения в статью 222, которые позволили органам местного самоуправления принимать решения о сносе объектов капитального строительства, но только при наличии определённых условий. Во-первых, это возведение объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если данный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ. Во-вторых, строительство на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. В течение семи дней с момента принятия такого решения его копия направляется застройщику, при этом устанавливается срок для сноса самовольной постройки, который не может превышать 12 месяцев. Если застройщик не выявлен, то орган местного самоуправления также в течение семи дней публикует сообщение о сносе, размещает его на своём официальном сайте и на информационных щитах. Если и после этого застройщик так и не выявится, то орган местного самоуправления по истечении двух месяцев со дня публикаций вправе организовать снос самовольной постройки.
Здесь важно отметить, что для Дагестана характерным случаем признания недвижимого имущества самовольной постройкой является строительство в охранных зонах коммуникаций – например, газопроводов, причём порой строительство ведётся на самом газопроводе. Это, безусловно, оправдывает действия органов местного самоуправления по сносу незаконных объектов. Такие объекты являются угрозой жизни и здоровью людей.
Порядок сноса коммерческих объектов от иных не отличается. А вот порядок признания их объектами самовольного строительства отличается в части обстоятельств, подлежащих доказыванию, в отличие, например, от объектов индивидуального жилищного строительства.
– Могут ли собственники недоснесённых построек в Махачкале рассчитывать на какую-то компенсацию, тем более что, по их словам, они покупали жильё со всеми полагающимися документами? Каковы в целом их права в данном случае?
– Если и вести речь о компенсации, то, скорее, о компенсации за осуществлённый снос объекта самовольного строительства. «Недоснесённый» объект подразумевает, что лицо, претендующее на этот объект, уже не сможет отстоять своего права на него (подчеркну, что объект самовольного строительства не может существовать в гражданском обороте, а распоряжение, пользование и владение им незаконно), но и требования о сносе полностью не исполнены.
До настоящего времени Гражданский кодекс не предусматривал каких-либо компенсаций за снос объекта капитального строительства, что, на мой взгляд, логично. Странно было бы, если бы была предусмотрена компенсация за нарушение закона неправомерно действующему застройщику. Но в практике часто встречается, что страдает не застройщик, нарушивший закон, а третьи лица, купившие у такого застройщика недвижимость, причём чаще всего это физические лица.
Сейчас в Государственной думе рассматривается законопроект, согласно которому статью 222 Гражданского кодекса дополнят правом на получение компенсации за счёт казны убытков, связанных со сносом объекта капитального строительства. Этот законопроект содержит ряд важных для практического применения положений, в том числе не снос объекта, а приведение его в соответствие установленным требованиям, если это возможно, а также компенсацию затрат, связанных со сносом самовольной постройки или приведением её в соответствие требованиям за счёт бюджета. Этот же законопроект ограничит права администрации на снос объекта самовольного строительства.
Но пока такие поправки не вступили в силу, решение о компенсации может принять орган местного самоуправления (как это было в Москве), то есть Правительство Республики Дагестан. Насколько я понимаю, руководство республики и нацелено именно на соблюдение баланса интересов всех сторон. Такой подход является единственно правильным. Реализация третьими лицами своего права взыскания убытков с застройщика не принесёт результата: у такого застройщика, как правило, нет денег, или он уже прекратил своё существование.
– Вы упомянули Москву, где в начале 2016 года состоялась «ночь длинных ковшей» – снос торговых объектов в административном порядке. Есть ли примеры использования такой практики в городах СКФО?
– Насколько мне известно, по крайней мере в Махачкале, снос самовольных построек осуществляется преимущественным образом по решению суда, а не в административном порядке.
– Какие сейчас существуют наиболее эффективные способы легализации самовольных строений? Насколько широко их можно использовать в Дагестане?
– Единственный эффективный способ – это не допускать возведения самовольных построек. Если есть устранимые обстоятельства, свидетельствующие о самовольном строительстве (например, вид целевого использования земельного участка не соответствует возводимому на нём объекту недвижимого имущества), надо незамедлительно их устранять. Основываясь на личном опыте, могу сказать, что всё это можно использовать в Дагестане.
– Какие меры сегодня надо предпринять властям Дагестана, чтобы снос самовольных построек не стал очередной кампанейщиной, как это уже не раз было?
– Нужно выявить самовольные постройки, угрожающие жизни и здоровью граждан, осуществить их снос и компенсировать гражданам причинённые таким образом убытки. Это будет важный сигнал для нечистоплотных застройщиков и важный сигнал для граждан – они будут понимать, что их интересы защищает государство.
– Какая ответственность предусмотрена для лиц, например, чиновников, за попустительство самовольному строительству? Сложно ли будет их выявить персонально?
– Я предполагаю, что таких лиц выявить несложно, а установить степень их вины и меру ответственности возможно только исходя из обстоятельств конкретного дела. В отношении застройщиков, осуществляющих строительство или эксплуатацию объекта без соответствующего разрешения, предусмотрена административная ответственность. Вместе с законопроектом о внесении изменений в статью 222 ГК РФ в Госдуме рассматривается и законопроект об ужесточении административной ответственности. В частности, планируется ввести ответственность за неисполнение решения о сносе самовольной постройки.
- 12 просмотров